Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Marzysz o osiedleniu się w willi na Costa Blanca lub eleganckim mieszkaniu w Alicante? Nasz przewodnik po zakupie nieruchomości w Hiszpanii wyjaśnia, jak zrealizować te marzenia, od wymogów prawnych po pułapki, których należy unikać.

Hiszpański rynek nieruchomości ma wiele dziwactw i opłaca się przeprowadzić badania przed zakupem domu w Hiszpanii. Wiedząc, czego się spodziewać, kupując nieruchomość w Hiszpanii, możesz uniknąć pułapek związanych z zakładaniem swojego nowego życia za granicą. Czynniki, które należy uwzględnić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii obejmują oszustwa związane z nieruchomościami, wysoki podatek od zysków kapitałowych i wahania na hiszpańskim rynku nieruchomości.

Hiszpański rynek nieruchomości

Hiszpania poważnie ucierpiała na skutek globalnego kryzysu finansowego i związanego z nim kryzysu na rynku nieruchomości, a ceny domów spadły aż o 30%. Prawie dziesięć lat później pojawiły się oznaki, że ożywienie jest już w toku, a wskaźniki pokazują wzrost cen w porównaniu do roku poprzedniego w dużych miastach i kurortach, a ogólny wzrost krajowy w 2017 r. Wyniósł 4%.

Chcesz wynająć czy kupić w Hiszpanii?

Możliwości wynajmu mogą być ograniczone w niektórych częściach Hiszpanii. Jedna z agencji nieruchomości twierdziła, że ceny wynajmu w hiszpańskich miastach wzrosły aż o 15% w skali roku, a częściowo można to przypisać rosnącej popularności krótkoterminowych zezwoleń na wakacje za pośrednictwem takich stron internetowych jak Airbnb.

Teraz niektóre władze w Hiszpanii próbują zahamować ten trend, a Madryt ma wprowadzić nowe zasady w 2019 r. W celu uregulowania sektora letniskowego.

Dla kupujących lub sprzedających w Hiszpanii, koszty transakcji są umiarkowanie wysokie i wynoszą około 10-15% wartości nieruchomości.

Dla tych, którzy rozważają krótszy pobyt, wynajem może być bardziej odpowiednią opcją, jeśli uwzględnisz wysoki poziom podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii, który może zrekompensować wszelkie korzyści wynikające z zakupu w krótkim okresie.

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Tak. Nie ma ograniczeń dotyczących kupowania nieruchomości w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy są to nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe czy gruntowe. W rzeczywistości Hiszpania zachęca do inwestowania przez obcokrajowców, zarówno rezydentów, jak i nierezydentów.

Będziesz potrzebował numeru NIE, który można uzyskać, odwiedzając posterunek policji z paszportem. Zwykle robi się to w dzień dla obywateli Hiszpanii lub UE, ale może potrwać nawet kilka tygodni dla innych.

Kup nieruchomość, uzyskaj wizę

Hiszpania oferuje obecnie program “złotej wizy” dla właścicieli nieruchomości.

Jest to forma wizy inwestora. Jeśli zainwestujesz więcej niż 500 000 € w nieruchomości hiszpańskie, kupując jedną lub więcej nieruchomości, zwykle będziesz automatycznie uprawniony do otrzymania wizy pobytowej. To nie jest pozwolenie na pracę, ale pozwoli ci mieszkać w tym kraju. Jest skierowany przede wszystkim do emerytów i nabywców domów wakacyjnych.

Kupno domu w Hiszpanii: gdzie znaleźć nieruchomość

Ponieważ cudzoziemcom łatwo jest kupić nieruchomość w Hiszpanii, istnieją strony internetowe i agencje nieruchomości obsługujące niemal każdy język i narodowość.

Wiele brytyjskich serwisów nieruchomościowych również wyświetla hiszpańskie nieruchomości, a niektóre portale internetowe zawierają tysiące opcji selekcji. Najczęściej jednak koncentrują się one na domach wakacyjnych.

Ponieważ nie musisz być rezydentem, aby kupić nieruchomość, możliwe jest kupno domu przed przyjazdem. Jednak wiąże się to z pewnym ryzykiem i zdecydowanie zalecamy przeglądanie nieruchomości, którą rozważasz, nawet jeśli oznacza to spędzenie kilku tygodni w hotelu po przyjeździe.

Zalety i wady korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami

Ponieważ pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zazwyczaj opłacani przez sprzedającego, istnieje silna korzyść z korzystania z nich dla kupujących.

Agenci nieruchomości często dostarczają szczegółowych informacji o regionie lub mieście, które rozważają, a wielu z nich jest dwujęzycznych i są przyzwyczajeni do współpracy z zagranicznymi kupcami. Jednak marża jest stosunkowo niska i istnieją pozbawione skrupułów agencje nieruchomości, więc należy uważać na każdego, kto prosi o płatności z góry lub sugeruje skrócenie całej procedury zakupu.

Zawsze pamiętaj, że możesz wybrać własnego notariusza, dostawcę kredytów hipotecznych itd. – nie musisz korzystać z usług sugerowanych przez agenta nieruchomości.

Nielegalne własności

Przez długi czas Hiszpania była popularna wśród zagranicznych nabywców szukających domów wakacyjnych.

Zdarza się, że duża liczba niedoświadczonych zagranicznych nabywców stworzyła pozbawionym skrupułów deweloperom i agentom nieruchomości możliwość sprzedaży nieruchomości, które nie są legalne.

W niektórych przypadkach pozwolenie na budowę nie zostało uzyskane przed budową, a nieruchomości zostały ostatecznie zburzone przez władze lokalne.

Zalecamy, aby sprawdzić minimum:

  • Dane uwierzytelniające wszystkich prawników i/lub pośredników w obrocie nieruchomościami;
  • Rejestr nieruchomości (Registro de la Propriedad);
  • Czy uzyskano odpowiednie pozwolenie na budowę;
  • Czy nie ma zaległości związanych z nieruchomością, takich jak hipoteki, zaległości Comunidad
  • Czy nieruchomość jest zgodna z opisem i solidna konstrukcyjnie (może to zrobić geodeta lub architekt).

Większość tych informacji może być uzyskana z rejestru nieruchomości i dostępna za pośrednictwem e-maila, telefonu, faksu lub osobiście.

Kupowanie planowanego w budowie nowego domu

Najgorsze oszustwa w nieruchomościach w Hiszpanii, podobnie jak w innych miejscach, dotyczyły nieruchomości zakupionych przed ich ukończeniem, a czasem nawet na ich początku budowy.

Chociaż złe zamiary są rzadkie, zaleca się ostrożność przy zakupie nieruchomości, która jeszcze nie istnieje.

Przynajmniej powinieneś:

  • Sprawdź, czy firma istnieje i jest oficjalnie zarejestrowana; sprawdź online na stronie www.registradores.org (tylko w języku hiszpańskim).
  • Upewnij się, że projekt jest zarejestrowany w rejestrze gruntów.
  • Sprawdź, czy zezwolenie na budowę zostało udzielone przez zapytanie w lokalnym urzędzie miasta.
  • Nie podpisuj umowy, której nie rozumiesz.
  • Upewnij się, że tłumaczenie jest wykonywane przez niezależną stronę.
  • Wymagaj dowodu, że wszelkie wpłacone kwoty (np. Depozyt) są odpowiednio przechowywane lub wydatkowane.
  • Uzyskaj dowód, że otrzymasz zwrot pieniędzy, jeśli nieruchomość nie zostanie zbudowana.

Jako nierezydent możesz również kupić ziemię i własnoręcznie wybudować nieruchomość. W tym przypadku dobra porada prawna jest jeszcze ważniejsza, ponieważ będziesz musiał zapewnić, że umowy z firmami odpowiadającymi za budowe są odpowiednie.

Przeniesienie długów wraz z nieruchomością

W Hiszpanii każda hipoteka lub dług związany z nieruchomością jest przenoszona na nowego właściciela w momencie sprzedaży nieruchomości. Dlatego niezwykle ważne jest, aby upewnić się, że nie ma żadnych długów związanych z nieruchomością, gdy są sprzedawane, lub jeśli są, są objęte warunkami umowy. Długi mogą obejmować:

  • Hipoteka;
  • płatności należne stowarzyszeniom najemcy – comunidad;
  • podatek od nieruchomości (impuesto sobre bienes inmuebles).

Kupowanie hiszpańskiej nieruchomości

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii przebiega zazwyczaj w następujący sposób. Po pierwsze, kupujący składa ofertę, zwykle za pośrednictwem agenta nieruchomości sprzedającego. Jeśli zostanie ona zaakceptowana, wówczas kupujący i sprzedawca podpisują umowę przedwstępną (contrato privado de compravento), a kupujący płaci depozyt, zwykle 10% ceny zakupu.

Kupujący następnie aranżuje każdy wymagany przez siebie kredyt hipoteczny, chociaż powinien już omówić swoje potrzeby z kredytodawcą przed podpisaniem umowy przedwstepnej. Umowa sprzedaży (escritura de compravento) jest zwykle podpisana przed notariuszem i wtedy płaci się czekiem bankowym.

Wymogi prawne

Usługi notariusza nie są prawnie wymagane do zakończenia sprzedaży, ale jest to wskazane i wymagane przez wiele banków.

Sprzedający odpowiada za ukryte usterki w obiekcie, nawet jeśli ich nie zna. Jednak w praktyce uzyskanie zwrotu za takie wady może być trudne i kosztowne.

Wszelkie koszty i podatki związane z zakupem domu są obowiązkiem kupującego.

Kupujący jest również odpowiedzialny za zarejestrowanie nieruchomości. Notariusz może świadczyć tę usługę za opłatą i / lub może powiadomić urząd rejestru, że sprzedaż miała miejsce, bez dokonania pełnej rejestracji.

Finansowanie zakupu: depozyty i kredyty hipoteczne

Po katastrofie w 2008 r. Hiszpańskie banki zostały zreformowane ze znacznym zaangażowaniem MFW. Zmniejszyło to liczbę działających pożyczkodawców i znacznie zwiększyło regulację i nadzór branży. W rezultacie wiele banków zaczęło pożyczać mniej, a oprocentowanie kredytów hipotecznych i warunki stały się mniej korzystne.

Kredytodawcy hipoteczni nie zawrą umowy o kredyt hipoteczny, dopóki nie będą posiadać fizycznie danej nieruchomości. Z tego powodu ważne jest, aby w umowie zawarto klauzulę umożliwiającą wyjście z umowy, jeśli nie można uzyskać kredytu hipotecznego nie z winy kupującego.

Opłaty i prowizje

Koszty są głównie ponoszone przez kupującego i różnią się w zależności od regionu. Wiele z nich jest do negocjacji – nie ma stałych opłat dla prawników lub pośredników w obrocie nieruchomościami.

Koszty dla kupującego obejmują:

  • Podatek od przeniesienia własności 6-10% (istniejące nieruchomości) / VAT (lub IVA) na 10% (nowe nieruchomości);
  • Koszty notarialne, podatek tytułowy i opłata za rejestrację gruntu 1-1,5%;
    Opłaty prawne 1-2% (w tym VAT).

Opłaty agenta nieruchomości są zwykle płacone przez sprzedającego i jest to zazwyczaj ich jedyny koszt. Agenci nieruchomości zazwyczaj pobierają pewien procent, zwykle około 3% ostatecznej ceny sprzedaży.

Podatek od zysków kapitałowych

Podatek od zysków kapitałowych jest płacony od zysku ze sprzedaży domu, tzn. Od różnicy między ceną notowaną na giełdzie a ceną sprzedaży, a ich wysokość w Hiszpanii wynosi od 19% do 23%.

Pierwsze 6000 EUR – 19%
6 000 – 50 000 € – 21%
50 000 € + 23%

Tak więc, jeśli zapłacisz 200 000 € za nieruchomość i sprzedasz ją za 350 000 €, zapłacisz podatek od zysków kapitałowych w wysokości 150 000 €. Dzięki wielopoziomowemu systemowi kwota ta wyniosłaby 33,260 euro.

Być może będziesz mieć możliwość ubiegania się o obniżkę podatku od zysków kapitałowych w celu uwzględnienia inflacji; lub jeśli kupujesz inną nieruchomość w Hiszpanii; lub jeśli masz powyżej 65 lat i było to twoje główne miejsce zamieszkania przez ponad trzy lata.

W przeciwnym razie, w przeciwieństwie do innych krajów, podatek od zysków kapitałowych obowiązuje niezależnie od tego, jak długo mieszkasz w nieruchomości. Twój status mieszkaniowy również nie ma wpływu na podatek od zysków kapitałowych, ponieważ podatek od zysków kapitałowych powinien być zapłacony w Hiszpanii za mienie będące własnością Hiszpanii, nawet jeśli nie jesteś już rezydentem.

Więcej na temat podatków znajdziesz tutaj.

Wybór wiarygodnego prawnika

Każdy prawnik praktykujący w Hiszpanii powinien być zarejestrowany w lokalnym stowarzyszeniu prawników (Colegio de Abogados).

Muszą posiadać numer rejestracyjny, o który możesz poprosić, a następnie możesz go zweryfikować. Oczywiście, rejestracja nie gwarantuje uczciwości ani kompetencji, ale jest to dobry początkowy krok w celu analizy wiarygodności danego adwokata.

A co my możemy dla Ciebie zrobić?

  • W zależności od tego czy chcesz kupić/sprzedać/wynająć nieruchomość przeprowadzimy Cię przez wszystkie kroki tych procedur.
  • Sprawdzimy czy masz wszystkie niezbędne dokumenty,
  • Dopełnimy obowiązku abyś nie został oszukany, co często się zdarza w Hiszpanii,
  • Wypełnimy odpowiednie dokumenty,
  • Uzyskasz pełną asystę podczas całego procesu związanego z nieruchomością,
  • Zorganizujemy tłumaczenia przysięgłe,
  • Uruchomimy podstawowe media w nieruchomości,
  • Zdejmiemy z Ciebie ciężar odpowiedzialności,
  • A w międzyczasie pójdziemy na kawę,
  • Jeżeli się zgodzisz to oczywiście “parapetówka” na cześć nowej nieruchomości.

Kompleksowa pomoc przy zakupie nieruchomości obejmuje:

  • Pomoc przy negocjacjach z biurem nieruchomości.
  • Tłumaczenie umowy przedwstępnej i wszystkich treści.
  • Tłumaczenie podczas procesu zakupu/sprzedaży u notariusza
  • Pomoc przy uiszczeniu opłaty notarialnej.
  • Pomoc w rejestracji nieruchomości oraz opłaty podatku

Kompleksowa pomoc przy wynajmie mieszkania:

  • Tłumaczenie umowy.
  • Rozmowa z właścicielem mieszkania.
  • UWAGA! Jeżeli nie posiadasz numeru NIE wówczas może być ogromny problem z wynajmem. Zdarzają się sytuacje kiedy wymagany jest zastaw 6 miesięcznego czynszu.

Nieustannie sprawdzamy naszą konkurencję oraz ich ceny i staramy się aby nasze były niższe, a jakość naszych usług rosła i to potwierdzają nasi klienci.

Jeżeli nie czujesz się na siłach aby załatwić tę sprawę samodzielnie lub zwyczajnie nie masz na to ochoty to najlepszym rozwiązaniem jest przekazanie tej sprawy nam.

[Pola wymagane]