Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Marzysz o domku na Costa del Sol lub nowoczesnym mieszkaniu na Ramblas w Barcelonie? Nasz przewodnik – zakup nieruchomości w Hiszpanii wyjaśnia, jak zrealizować te marzenia, od wymogów prawnych po pułapki, których należy unikać.

Hiszpański rynek nieruchomości jest bardzo dziwny i opłaca się przeprowadzić wnikliwą analizę przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii. Wiedząc, czego się spodziewać podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii, możesz uniknąć pułapek związanych z twoim nowym domem za granicą. Czynniki, które należy uwzględnić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii obejmują oszustwa związane z nieruchomościami, wysoki podatek od zysków kapitałowych i wahania na hiszpańskim rynku nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpania poważnie ucierpiała na skutek globalnego kryzysu finansowego i związanego z nim kryzysu na rynku nieruchomości, a ceny domów spadły aż o 30%. Prawie dziesięć lat później pojawiły się oznaki, że ożywienie jest już w toku, a wskaźniki pokazują wzrost cen w porównaniu do roku poprzedniego w dużych miastach i kurortach nadmorskich, a ogólny wzrost w 2017 r. wyniósł 4%.

Liczby transakcji również rosną, a dane z Narodowego Instytutu Statystyki wykazują wzrost sprzedaży o 16% w 2017 roku.

Poziom własności w Hiszpanii jest wysoki bo około 80% mieszkańców ma własny dom, a wielu robi to wprost bez kredytu hipotecznego.

Chcesz wynająć czy kupić nieruchomości w Hiszpanii?

Wynajem mieszkania może być ograniczony w niektórych częściach Hiszpanii. Jedna z agencji nieruchomości twierdzi, że ​​ceny wynajmu w hiszpańskich miastach wzrosły aż o 15% w skali roku, a częściowo można to przypisać rosnącej popularności krótkoterminowych zezwoleń na wynajem wakacyjny za pośrednictwem takich portali jak Airbnb.

Teraz niektóre władze w Hiszpanii próbują zahamować ten trend, a Madryt ma wprowadzić nowe zasady już w 2019 r. w celu uregulowania sektora turystycznego.

Dla kupujących lub sprzedających nieruchomości w Hiszpanii, koszty transakcji są umiarkowane i wynoszą około 10-15% wartości nieruchomości.

Dla tych, którzy rozważają krótszy pobyt w Hiszpanii, wynajem może być bardziej opłacalną opcją, jeśli uwzględnisz wysoki poziom podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii, który może zrekompensować wszelkie korzyści wynikające z zakupu w krótkim okresie czasu

Więcej informacji na temat wynajmu nieruchomości w Hiszpanii znajdziesz tutaj.

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Tak. Nie ma ograniczeń dotyczących kupowania nieruchomości w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy są to nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe czy grunty. W rzeczywistości Hiszpania zachęca do inwestowania przez obcokrajowców, zarówno rezydentów, jak i nierezydentów.

Będziesz potrzebował numeru NIE który można uzyskać, odwiedzając posterunek policji posiadający departament ds. cudzoziemców.

Kup nieruchomość w Hiszpanii i uzyskaj wizę

Hiszpania oferuje obecnie program “złotej wizy” dla właścicieli nieruchomości (z poza Unii Europejskiej). Jest to forma wizy dla inwestora. Jeśli zainwestujesz ponad 500 000 € w nieruchomości hiszpańskie, kupując jedną lub więcej nieruchomości, zwykle automatycznie otrzymasz prawo pobytu. To nie jest pozwolenie na pracę, ale pozwoli ci mieszkać w tym kraju. Jest skierowany przede wszystkim do emerytów i osób kupujących domy wakacyjne.

Gdzie kupić nieruchomości w Hiszpanii

Ponieważ cudzoziemcom łatwo jest kupić nieruchomość w Hiszpanii, istnieją strony internetowe i agencje nieruchomości obsługujące niemal każdy język i narodowość.

Wiele polskich serwisów nieruchomości również posiada nieruchomości w Hiszpanii w swojej ofercie,. a niektóre portale internetowe zawierają tysiące pozycji. Najczęściej jednak koncentrują się one na domach wakacyjnych, więc możesz użyć strony hiszpańskiej, takiej jak te wymienione poniżej.

Ponieważ nie musisz być rezydentem, aby kupić nieruchomość, możliwe jest kupno domu przed przyjazdem lub bezpośrednio po przyjeździe. Jednak wiąże się to z pewnym ryzykiem i zdecydowanie zalecamy obejrzenie nieruchomości, którą rozważasz, nawet jeśli oznacza to spędzenie kilku tygodni w hotelu po przyjeździe.

Internetowe portale nieruchomości

• idealista.es
• Fotocasa.es
• Kyero.com
• Venta de pisos

Zalety i wady korzystania z pośrednika w zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Agencje nieruchomości są zazwyczaj opłacane przez sprzedającego i jest duża korzyść na rzecz kupujących.

Agenci nieruchomości często dostarczają szczegółowych informacji o regionie lub mieście, które rozważasz, a wielu z nich jest dwujęzycznych i są przyzwyczajeni do współpracy z zagranicznymi kupcami. Jednak jest to słabo uregulowany rynek i istnieją agencje nieruchomości pozbawione skrupułów, a wręcz działające na pograniczu prawa, więc należy uważać na każdego, kto prosi o płatności z góry lub sugeruje skrócenie całego procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Zawsze pamiętaj, że możesz wybrać własnego notariusza, dostawcę kredytów hipotecznych itd. – nie musisz korzystać z usług sugerowanych przez agenta nieruchomości.

Nielegalne nieruchomości w Hiszpanii

Przez długi czas Hiszpania była popularna wśród zagranicznych nabywców szukających domów wakacyjnych.

Zdarzało się, że duża liczba niedoświadczonych kupujących była celem pozbawionych skrupułów deweloperów i agentów nieruchomości, którzy próbowali sprzedaż nieruchomości, które były nielegalne.

W niektórych przypadkach pozwolenie na budowę nie zostały uzyskane przed budową, a nieruchomości zostały ostatecznie zburzone przez władze lokalne. W innych, jakość użytych materiałów do budowy była tak niska, co powodowało powstawanie dodatkowych kosztów napraw, które oczywiście spadały na kupującego.

Różne Ministerstwa Spraw Zagranicznych wydały ostrzeżenia, aby ostrzec kupujących, by byli ostrożni i nie podejmowali niepotrzebnego ryzyka. Zaleca się, sprawdzić minimum:

• Poświadczenia prawnika i agencji nieruchomości (czy posiadają odpowiednie uprawnienia)
• rejestr nieruchomości (Registro de la Propriedad );
• Czy uzyskano odpowiednie pozwolenie na budowę;
• że nie ma zaległości związanych z nieruchomością, takich jak hipoteki, comunidad;
• że nieruchomość jest zgodna z opisem i posiada solidną konstrukcję (może to zrobić geodeta lub architekt).

Większość tych informacji może być uzyskana z rejestru nieruchomości i dostępna za pośrednictwem e-maila, telefonu,lub osobiście. Możesz znaleźć odpowiednie biuro rejestru nieruchomości, odwiedzając krajową stronę internetową: www.registradores.org

Kupowanie niewybudowanej nieruchomości w Hiszpanii

Największe oszustwa w nieruchomościach w Hiszpanii dotyczyły nieruchomości zakupionych przed ich ukończeniem, a czasem nawet na początku ich budowy.

Chociaż złośliwe zamiary są niezwykle rzadkie, zaleca się ostrożność przy zakupie nieruchomości, która jeszcze nie istnieje. Powinieneś sprawdzić przynajmniej:

• Sprawdź, czy dana firma istnieje i jest oficjalnie zarejestrowana: www.registradores.org
• Upewnij się, że projekt jest zarejestrowany w rejestrze gruntów.
• Sprawdź, czy zezwolenie na budowę zostało udzielone poprzez zapytanie w lokalnym urzędzie miasta.
• Nie podpisuj umowy, której nie rozumiesz.
• Upewnij się, że tłumaczenie jest wykonane przez niezależną osobę.
• Żądaj dowodu, że wszelkie wpłacone kwoty (np. Depozyt) są odpowiednio przechowywane lub wydatkowane.
• Uzyskaj dowód, że otrzymasz zwrot pieniędzy, jeśli nieruchomość nie zostanie zbudowana.

Jako nierezydent możesz również kupić ziemię i własnoręcznie wybudować nieruchomość. W tym przypadku dobra porada prawna jest jeszcze ważniejsza, ponieważ będziesz musiał zapewnić, że wszystkie umowy kontraktowe są odpowiednie.

Przeniesienie długów wraz z nieruchomością

W Hiszpanii każda hipoteka lub dług związany z nieruchomością jest przenoszona na nowego właściciela w momencie sprzedaży nieruchomości. Dlatego niezwykle ważne jest, aby upewnić się, że nie ma żadnych długów związanych z nieruchomością, gdy są sprzedawane, lub jeśli istnieją długi to są one objęte warunkami umowy. Długi mogą obejmować:

• Kredyt hipoteczny
• płatności należne stowarzyszeniom najemcy – comunidad;
• podatek od nieruchomości (impuesto sobre bienes inmuebles ).

Kupowanie hiszpańskiej nieruchomości

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii przebiega zazwyczaj w następujący sposób. Po pierwsze, kupujący składa ofertę, zwykle za pośrednictwem agenta nieruchomości sprzedającego. Jeśli kwota zostanie zaakceptowana, kupujący i sprzedawca podpisują umowę przedwstępną (contrato privado de compravento), a kupujący płaci depozyt, zwykle 10% ceny zakupu.

Kupujący następnie aranżuje wymagany przez siebie kredyt hipoteczny, chociaż powinien już omówić swoje potrzeby z kredytodawcą przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Umowa sprzedaży (escritura de compravento) jest zwykle podpisana przed notariuszem, w którym to momencie wymagana jest pełna wpłata kwoty sprzedaży oraz innych kosztów w postaci czeku bankowego.

Wymogi prawne

Usługi notariusza nie są prawnie wymagane do zakończenia sprzedaży, ale jest to wskazane i wymagane przez wiele hipotek bankowych.

Sprzedający odpowiada za ukryte usterki w obiekcie, nawet jeśli ich nie zna. Jednak w praktyce uzyskanie zwrotu za takie wady może być trudne i kosztowne.

Koszty i podatki związane z zakupem domu pokrywa kupujący. Kupujący jest również odpowiedzialny za zarejestrowanie nieruchomości. Notariusz może świadczyć tę usługę za opłatą i / lub może powiadomić urząd rejestru, że sprzedaż miała miejsce, bez dokonania pełnej rejestracji.

Finansowanie zakupu: depozyty i kredyty hipoteczne w Hiszpanii

Po katastrofie w 2008 r. Hiszpańskie banki zostały całkowicie zreformowane. Zmniejszyło to liczbę działających pożyczkodawców i znacznie zwiększyło regulację i nadzór komisji finansów. W rezultacie wiele banków zaczęło pożyczać mniej, a oprocentowanie kredytów hipotecznych i ich warunki stały się mniej korzystne dla konsumenta.

Kredytodawcy wymagają sprawdzenia wiarygodności kredytowej wnioskującego. Z tego powodu ważne jest, aby w umowie uwzględnić klauzulę umożliwiającą wyjście z umowy, jeśli nie możesz nabyć kredytu hipotecznego w Hiszpanii.

Opłaty i prowizje

Koszty są głównie ponoszone przez kupującego i różnią się w zależności od regionu. Nie ma stałych opłat dla prawników lub pośredników w obrocie nieruchomościami.

Koszty po stronie kupującego obejmują:

• Podatek od przeniesienia własności 6-10% (istniejące nieruchomości) / VAT (IVA) lub na 10% (nowe nieruchomości);
• Koszty notarialne, podatek z tytułu posiadania gruntu i opłata za rejestrację 1-1,5%;
• Opłaty prawne 1-2%.

Opłaty agenta nieruchomości są zwykle pokrywane przez sprzedającego i jest to zazwyczaj ich jedyny zysk. Agenci nieruchomości zazwyczaj pobierają pewien procent, zwykle około 3% ostatecznej ceny sprzedaży.

Podatek od zysków kapitałowych

Podatek od zysków kapitałowych jest opłacany od zysku ze sprzedaży domu, tj. Od różnicy między ceną zakupu, a ceną sprzedaży, a zakres podatkowy w Hiszpanii wynosi od 19% do 23%.

• Pierwsze 6000 EUR – 19%
• 6 000 – 50 000 € – 21%
• 50 000 € + 23%

Tak więc, jeśli zapłacisz 200 000 € za nieruchomość i sprzedasz ją za 350 000 €, zapłacisz podatek od zysków kapitałowych od kwoty 150 000 €.

Być może będziesz mieć możliwość ubiegania się o obniżkę podatku od zysków kapitałowych w celu uwzględnienia inflacji; lub jeśli kupujesz inną nieruchomość w Hiszpanii; lub jeśli masz powyżej 65 lat i mieszkałeś w tej nieruchomości wskazując ją jako główne miejsce zamieszkania przez ponad trzy lata.

W przeciwnym razie, w przeciwieństwie do innych krajów, podatek od zysków kapitałowych obowiązuje niezależnie od tego, jak długo mieszkasz w nieruchomości. Twój status mieszkaniowy również nie ma wpływu na podatek od zysków kapitałowych, ponieważ podatek od zysków kapitałowych powinien być zapłacony w Hiszpanii za mienie będące własnością Hiszpanii, nawet jeśli nie jesteś już rezydentem.

Wybór wiarygodnego prawnika

Każdy prawnik praktykujący w Hiszpanii powinien być zarejestrowany w lokalnym stowarzyszeniu prawników ( Colegio de Abogados ).

Musi posiadać swój numer rejestracyjny, o który zawsze możesz poprosić, a następnie możesz go zweryfikować. Oczywiście, rejestracja nie gwarantuje uczciwości ani posiadania odpowiedniej kompetencji, ale jest to pierwszy krok w celu oceny danego prawnika.

Lista wszystkich stowarzyszeń adwokackich w Hiszpanii: Abogacía Española .

Wśród polskojęzycznych kancelarii specjalizujących się w prawie nieruchomości można wymienić współpracującą z Ambasadą i Konsulatem RP kancelarię Wach & Wach Adwokaci-Abogados.

Usługi tłumacza podczas zakupu nieruchomości

Hiszpania posiada listę akredytowanych tłumaczy w Hiszpanii. Jednak nie musisz, korzystać z ich usług. Jeżeli masz zaufaną osobę, która mówi po Hiszpańsku wówczas możesz ją poprosić o pomoc. Należy jednak pamiętać, że będzie ona wpisana do aktu notarialnego jako osoba, która tłumaczyła cały proces zakupu podczas wizyty u notariusza.