Nowe przepisy wynajmu nieruchomości w Hiszpanii – 2019
Rząd zatwierdził nowe przepisy wynajmu nieruchomości w Hiszpanii dekretem królewskim (7/2019) w piątek 1 marca 2019 r. Szereg zmian na rynku wynajmu (w szczególności na wynajem długoterminowy) będzie dotyczył głównie właścicieli, którzy powinni być w pełni świadomi takich zmian, jeśli wynajmują lub planują wynająć długoterminowo swoją nieruchomość. Właściciele powinni wziąć pod uwagę przede wszystkim pierwszy punkt.
Wszystkie zmiany zaczęły obowiązywać od środy 6 marca 2019, jednak jak do tej pory doszły do nas sygnały o nieświadomości związanej z nowymi regulacjami. Wcześniej podpisane umowy najmu są zgodne z poprzednimi przepisami, chyba że uzgodniono inaczej.
- Właściciele fizyczni: 5-letni okres obowiązkowego przedłużenia wynajmu długoterminowego (plus 3-letnia cicha odnowa). Poprzednio było to trzy lata plus jeden.
- Właściciele prawni: 7-letni okres obowiązkowego wynajmu na wynajem długoterminowy (plus 3-letnia cicha odnowa). Poprzednio było to trzy lata plus jeden.
- Właściciele prawni: dodatkowe gwarancje bankowe wymagane przez wynajmującego w przypadku wynajmu długoterminowego nie mogą przekroczyć dwumiesięcznego depozytu. Właściciele zazwyczaj proszą o dodatkowe gwarancje oprócz obowiązkowego miesięcznego depozytu najemcy, zwłaszcza gdy najemca jest nierezydentem (ze względu na zwiększone ryzyko finansowe). Gwarancje te są obecnie ograniczone dla osób prawnych działających jako właściciele. W przypadku fizycznych właścicieli nie ma zmian i mogą nadal żądać dodatkowych gwarancji przekraczających 2-miesięczny depozyt.
- Właściciele prawni: zgodnie z prawem – będą płacić prowizję agencjom nieruchomości na podstawie umów najmu: było tak, że najemcy płacili połowę lub całą tę prowizję, bezpośrednio lub nie.
- Inflacja: o ile nie określono inaczej, wszystkie umowy będą teraz aktualizowane, aby dostosować je do inflacji, określanej jako indeks referencyjny IPC w ciągu pierwszych 5 lat. Biorąc pod uwagę wzrost rentowności wynajmu w ciągu ostatnich trzech lat, punkt ten zasadniczo ogranicza wszelkie podwyżki czynszu. Jest to zatem szkodliwe dla właścicieli i korzystne dla najemców.
- Nieodnowienie umowy (tylko w przypadku okresów cichego przedłużenia): wynajmujący muszą teraz dać 4-miesięczny okres wypowiedzenia, najemcy 2-miesięczne powiadomienie.
- „Klauzula odstąpienia”: musi być teraz wyraźnie sformułowana w umowie, która zostanie uruchomiona przez właściciela. Klauzula ta zezwala właścicielom nieruchomości na odstąpienie od umowy długoterminowej przed uzgodnionym czasem trwania (w sytuacji kiedy nieruchomość ma być wykorzystana do użytku osobistego, do użytku rodzinnego itp.).
- Sprzedaż nieruchomości: nabywcy nieruchomości muszą teraz przestrzegać całego okresu obowiązywania wcześniejszych umów najmu, nawet jeśli nie są zarejestrowani w Księdze Wieczystej. Może to poważnie zagrozić sprzedaży. Jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość, nie podpisuj umów najmu na 8 czy 10 lat.
- Podatek ITP: Podatek Tenants Tax dla najemców przy podpisywaniu umów najmu zostało zlikwidowane.
- Subrogacja: w przypadku śmierci najemcy, jeśli jego rodzina znajduje się w trudnej sytuacji (posiadanie dzieci, ludzie w podeszłym wieku [+65 lat], niepełnosprawność fizyczna lub umysłowa), mogą przejąć umowę prawną jako najemca przez cały okres najmu zapisanego w umowie.
- Eksmisja: Wszystkie procesy eksmisji będą najpierw rozpatrywane przez służby społeczne w celu ustalenia czy najemca znajduje się w trudnej sytuacji. Jeśli tak, proces eksmisji zostanie cofnięty o miesiąc (trzy, jeśli właściciel prowadzi działalność gospodarczą), aby pomóc lokatorowi znaleźć nowe lokum. Sędziowie muszą również podać dokładną datę i godzinę, w której nastąpi eksmisja.
- Wynajem wakacyjny: Hiszpańska ustawa horyzontalna (propiedad horizontal) została zmieniona, umożliwiając Wspólnocie Właścicieli głosowanie zwykłą większością 3/5, aby zakazać wynajmu wakacyjnego w danym comunidad. Krok jest konieczny, ponieważ ustawa o własności horyzontalnej wymagała wówczas całkowitej jednomyślności, by je zakazać, co logicznym nigdy nie miało miejsca, ponieważ właściciele zagłosowaliby przeciw temu z uwagi na ich własny interes. Środek ten nie ma mocy wstecznej.
- Wynajem wakacyjny: Umożliwiono Wspólnocie Właścicieli zwiększenie kwoty komunalnej przydzielonej właścicielowi (ograniczona do 20%) ogólnego budżetu Wspólnoty. Społeczności właścicieli mogą teraz głosować za zwiększeniem kwoty wpłacanej do budżetu przez właściciela nieruchomości, który wykorzystuje swoją nieruchomość jako wynajem wakacyjny. Ta umowa nie będzie działać wstecz.
Wyczerpujący temat o wynajmie mieszkań znajdziesz tutaj:
Wynajem mieszkania w Hiszpanii – poradnik
0 shares Facebook Twitter LinkedIn Wynajem mieszkania w Hiszpanii Aktualizacja: 20/05/2019 – zmiany prawne dotyczące wynajmu Napisaliśmy ten artykuł na życzenie naszych klientów oraz coraz trudniejsze warunki na rynku wynajmu mieszkań w Hiszpanii. Jeśli interesuje Cię wynajem mieszkania w Hiszpanii to dowiedz się, gdzie i jak można wynająć nieruchomość w Hiszpanii i jakie dziwactwa można […]
W przypadku zawarcia umowy najmu przed ustanowieniem tych przepisów, zasadami mającymi zastosowanie do umowy będą te, które obowiązywały w momencie podpisania umowy, więc zasady będą nadal obowiązywać wraz z warunkami ustanowiony na mocy poprzedniej ustawy.
Najemcy mieszkań socjalnych nie będą już musieli płacić podatku komunalnego, podczas gdy właściciele, którzy posiadają nieruchomości niezamieszkane, będą musieli zapłacić podatku znacząco więcej
Informacje zawarte w tym artykule nie są i nie mogą być poradą prawną, a jedynie przekazują ogólne informacje dotyczące nowych kwestii prawnych.
Więcej informacji znajdziesz w BOE (Boletín Oficial del Estado): Link PDF
