Marzysz o zamieszkaniu w willi na Costa del Sol lub eleganckim apartamencie w Barcelonie? Kupno nieruchomości w Hiszpanii – Poradnik 2020/2021 wyjaśnia, jak spełnić te marzenia, od wymogów prawnych po pułapki, których należy unikać.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii – Poradnik 2020 to artykuł napisany na liczne wasze pytania związane z wyprowadzką z Wielkiej Brytanii oraz Polski. Przekazujemy was najnowsze informacje dotyczące rynku nieruchomości w Hiszpanii na rok 2020/2021

Ten przewodnik dotyczący zakupu nieruchomości w Hiszpanii zawiera porady dotyczące następujących kwestii:

• Posiadanie domu w Hiszpanii
• Czy powinieneś kupić lub wynająć nieruchomość w Hiszpanii?
• Czy emigranci mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?
• Hiszpański rynek nieruchomości i ceny nieruchomości
• Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii
• Finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii
• Znalezienie nieruchomości w Hiszpanii
• Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii
• Przeprowadzka do Twojej hiszpańskiej posiadłości
• Zakup ziemi pod budowę nowej nieruchomości w Hiszpanii
• Kupno nowego domu w Hiszpanii
• Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii

Posiadanie domu w Hiszpanii

Ilość posiadanych domów w Hiszpanii jest dosyć duża, przy czym około 80% mieszkańców posiada własną nieruchomość, a wielu robi to bez kredytu hipotecznego .

Hiszpania znacznie ucierpiała podczas światowego kryzysu finansowego i związanego z nim krachu na rynku nieruchomości. Ceny domów spadły aż o 30%, ale w ostatnich latach rynek ustabilizował się.

Ceny w Hiszpanii rosną stale od 2016 r. I chociaż wybuch COVID-19 wpłynął na rynek w 2020 r., Oficjalne dane pokazują, że średnie ceny wzrosły w drugim kwartale tego roku. Ceny sprzedaży wzrosły o 2,1% rok do roku, ceny nowych budynków wzrosły o 4,2%, a domy używane o 1,8%.

Co zrozumiałe, liczba sprzedaży domów znacznie spadła. Statystyki rządowe pokazują, że międzynarodowi nabywcy kupują w Hiszpanii około 18 000–25 000 domów w każdym kwartale roku. Jednak w drugim kwartale 2020 roku liczba ta spadła poniżej 10 000.

Nadal nie widać pełnych skutków ekonomicznych COVID-19 na hiszpańskim rynku nieruchomości. Eksperci od nieruchomości przewidują, że ceny domów mogą spaść o 5–10% w krótkim okresie.

Czy powinieneś kupić lub wynająć nieruchomość w Hiszpanii?

Hiszpański rynek nieruchomości można określić jako dziwny i warto zapoznać się z nimi przed zakupem. Czynniki, o których należy pamiętać przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii obejmują oszustwa związane z nieruchomościami, wysoki podatek od zysków kapitałowych i wahania na rynku nieruchomości.

Dodatkowa niepewność spowodowana przez COVID-19 oznacza, że ​​teraz może być ryzykowny czas na zakup w Hiszpanii. Krajowy rynek wynajmu również się zmienia.

Przed pandemią samorządy chciały wprowadzić zaostrzone przepisy dotyczące kupowanych nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem wakacyjny, po tym jak ceny najmu znacznie wzrosły na obszarach popularnych wśród inwestorów.

Każdy z 17 regionów Hiszpanii ma uprawnienia do ustalania zasad dotyczących zagranicznych nabywców kupujących nieruchomości do wynajęcia. Najbardziej rygorystyczne przepisy obowiązują na Balearach, gdzie tylko mieszkańcy Hiszpanii mogą ubiegać się o pozwolenie na wynajem, oraz w Madrycie, gdzie nowe środki obejmują zezwolenie na pobyt do pięciu dni.

Jeśli rozważasz krótszy pobyt, wynajem w Hiszpanii może być bardziej odpowiednią opcją, biorąc pod uwagę wysoki poziom podatku od zysków kapitałowych w Hiszpanii, który może zrównoważyć wszelkie korzyści z zakupu w perspektywie krótkoterminowej.

Czy emigranci mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Kupno nieruchomości przeznaczonej na wynajem wakacyjny może być bardziej skomplikowane niż wcześniej, ale Hiszpania jest bardzo przyjaznym krajem dla zagranicznych nabywców.

Zasady zakupu nieruchomości w Hiszpanii jako emigrant są stosunkowo proste. Przed zakupem będziesz potrzebować numeru N.I.E. , który można uzyskać odwiedzając komisariat policji z paszportem. Zazwyczaj jest to przetwarzane tego samego dnia w przypadku obywateli UE, ale w przypadku innych może to zająć kilka tygodni.

Hiszpania oferuje również program Golden Visa dla zagranicznych właścicieli nieruchomości. W ramach tego programu, jeśli zainwestujesz ponad 500 000 funtów w hiszpańskie nieruchomości, otrzymasz wizę na pobyt . Złote wizy są przede wszystkim przeznaczone dla emerytów i nabywców domów wakacyjnych, ale są szczególnie popularne wśród inwestorów spoza Unii Europejskiej.

W pierwszej połowie 2019 roku Hiszpania zatwierdziła 848 Złotych Wiz, przy czym inwestorzy chińscy (272) i rosyjscy (187) stanowią większość wybranych kandydatów. W sumie oznaczało to, że od momentu uruchomienia programu w 2013 r. 4941 osób otrzymało Złotą Wizę.

Hiszpański rynek nieruchomości i ceny nieruchomości

Pełny wpływ COVID-19 na ceny nieruchomości w Hiszpanii nie został jeszcze w pełni zrozumiany, więc możliwe jest tylko ogólne wskazanie tego, co dzieje się na rynku.

Analiza sprzed pandemii wykazała średnie koszty nieruchomości na metr kwadratowy w 14 z 17 autonomicznych regionów Hiszpanii.

Dane na podstawie trzeciego kwartału 2019 r. Pokazały, że średnie ceny domów w głównych miastach wzrosły o 5%, osiągając 1649 euro za metr kwadratowy, podczas gdy nieruchomości na Balearach i Wyspach Kanaryjskich odnotowały wzrost o 11% do 1604 euro za metr kwadratowy. .

Najdroższe miejsca do kupienia w Hiszpanii to San Sebastian, Barcelona i Madryt. Ceny we wszystkich trzech obszarach wahały się od 3000 do 3600 euro za mkw.

Madryt był najdroższym miejscem na zakup ziemi w Hiszpanii, z ceną 338 euro za metr kwadratowy. W pierwszej piątce znalazły się Wyspy Kanaryjskie (245 euro), Katalonia (184 euro), Andaluzja (171 euro) i Walencja (158 euro). Kastylia i Leon to najtańsze miejsce do kupienia, ze średnią ceną gruntów wynoszącą 66 euro za metr kwadratowy.

Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Opłaty za zakup nieruchomości w Hiszpanii różnią się w zależności od regionu i wiele z nich podlega negocjacji – na przykład nie ma stałych opłat dla prawników lub agentów nieruchomości. Kupujący muszą pokryć większość kosztów, które generalnie przedstawiają się następująco:

• Podatek od przeniesienia własności: 6–10% (istniejące nieruchomości) / VAT (lub IVA) w wysokości 10% (nowe nieruchomości)
• Koszty notarialne, podatek od tytułu własności i opłata za rejestrację gruntów: 1–2,5%
• Opłaty prawne: 1–2% (w tym VAT)

Sprzedawca zwykle płaci za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w Hiszpanii. Agenci nieruchomości zazwyczaj pobierają swoje opłaty jako procent, zazwyczaj około 3% końcowej ceny sprzedaży.

Finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Niektórzy zagraniczni nabywcy kupują nieruchomości bez kredytu hipotecznego, ale istnieje możliwość uzyskania finansowania na zakup domu. Hiszpańskie i międzynarodowe banki oferują kredyty hipoteczne; niektóre oferują również specjalne oferty dla emigrantów z określonych krajów.

Jako kupujący z zagranicy może się okazać, że możesz uzyskać finansowanie niższe (LTV – loan-to-value) niż mieszkańcy Hiszpanii, co oznacza, że ​​będziesz potrzebować większego wkładu własnego. Mieszkańcy Hiszpanii mogą generalnie pożyczyć do 80% szacowanej wartości nieruchomości, ale nierezydenci będą ograniczeni do 60–70% LTV, w zależności od rodzaju kredytu hipotecznego.

Ważne jest, aby w umowie zakupu nieruchomości zawrzeć klauzulę umożliwiającą wycofanie się, jeśli nie będziesz w stanie uzyskać kredytu hipotecznego.

W Hiszpanii każdy dług związany z nieruchomością przechodzi na nowego właściciela w momencie sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że niezwykle ważne jest, aby upewnić się, że nie ma żadnych długów związanych z nieruchomością, a jeśli tak, to są one objęte warunkami umowy.

Znalezienie nieruchomości w Hiszpanii

Ponieważ obcokrajowcom łatwo jest kupić nieruchomość w Hiszpanii, istnieje wiele witryn internetowych i agentów nieruchomości obsługujących prawie każdy język i narodowość.

Istnieje możliwość kupienia domu przed przyjazdem i bezpośredniego wprowadzenia się. Jednak wiąże się to oczywiście z ryzykiem. Powinieneś obejrzeć nieruchomość, którą rozważasz kupić i nie iść na skróty, nawet jeśli oznacza to spędzenie kilku tygodni w hotelu po przyjeździe.

• thinkSPAIN
• Servihabitat
• idealista.com
• Kyero

Agenci nieruchomości w Hiszpanii

Agenci nieruchomości mogą dostarczyć Ci wielu informacji o regionie, są dwujęzyczni i często mają do czynienia z zagranicznymi nabywcami; są oni użytecznym atutem podczas wyszukiwania nieruchomości w Hiszpanii. Jednak przepisy nie są do końca usankcjonowane i istnieją pozbawieni skrupułów pośrednicy w obrocie nieruchomościami, więc uważaj na każdego, kto prosi o płatność z góry lub sugeruje pójście na skróty.

Zawsze pamiętaj, że możesz wybrać własnego notariusza, dostawcę kredytu hipotecznego i tak dalej; nie musisz korzystać z usługi sugerowanej przez pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii przebiega zwykle w następujący sposób. Najpierw kupujący składa ofertę. Jeśli zostanie to zaakceptowane, kupujący i sprzedający podpisują umowę przedwstępną ( contrato privado de compravento ), a kupujący wpłaca kaucję, zwykle 10% ceny zakupu.

Następnie kupujący organizuje kredyt hipoteczny, którego potrzebuje, chociaż powinien był już omówić swoje potrzeby z kredytodawcą. Umowa sprzedaży ( escritura de compravento ) jest zwykle podpisywana przed notariuszem, w którym to momencie wymagana jest pełna wpłata cena sprzedaży, podatki i inne koszty.

Przeglądanie nieruchomości w Hiszpanii i składanie oferty

Po znalezieniu nieruchomości, która Ci się podoba, zazwyczaj musisz złożyć ofertę za pośrednictwem agenta nieruchomości.

Podobnie jak w innych krajach ceny podlegają negocjacji; cena wywoławcza nieruchomości jest raczej wskazówką niż popytem. O ile cena nie jest szczególnie atrakcyjna lub nie konkurujesz z innymi kupującymi, sensowne jest rozpoczęcie negocjacji poniżej ceny wywoławczej, ale nie na tyle niskiej, aby urazić sprzedającego.

Podstawowe negocjacje cenowe często odbywają się ustnie. Po osiągnięciu ogólnego porozumienia powinieneś otrzymać pisemne podsumowanie swojej oferty przez notariusza.

Zatrudnienie prawnika lub notariusza

Usługi notariusza nie są prawnie konieczne do sfinalizowania sprzedaży. Posiadanie prawnika, który przeprowadzi sprawdzenie nieruchomości jest wysoce zalecane i jest wymagane przez wielu kredytodawców hipotecznych.

Za zarejestrowanie nieruchomości odpowiedzialny jest kupujący. Twój notariusz może świadczyć tę usługę za opłatą i / lub może powiadomić urząd stanu cywilnego, że sprzedaż miała miejsce, bez przeprowadzania pełnej rejestracji.

Każdy prawnik prowadzący praktykę w Hiszpanii powinien być zarejestrowany w lokalnej izbie adwokatów ( Colegio de Abogados ). Będą posiadać numer rejestracyjny, o który możesz poprosić, a następnie zweryfikować go w izbie adwokackiej. Rejestracja nie gwarantuje oczywiście uczciwości ani kompetencji, ale jest to dobry minimalny standard, przy którym należy się upierać.

Listę wszystkich izb adwokackich można znaleźć na krajowej stronie internetowej hiszpańskich prawników Abogacía Española .

Sprawdzenie nieruchomości

W Hiszpanii można kupić nieruchomość bez wcześniejszego sprawdzenia stanu, ale nie jest to zalecane. Przeprowadzenie wywiadu nieruchomości pomoże Ci upewnić się, że nie posiada ona żadnych znaczących wad, które mogłyby wrócić i prześladować Cię przyszłości.

W przypadku istniejących nieruchomości dostępne są zazwyczaj dwa główne typy badań. Raport z wyceny to badanie podstawowe które zapewnia niezależny agent nieruchomości na podstawie średniej wartości nieruchomości.

Badanie budynku sięga głębiej, analizując stan konstrukcyjny nieruchomości i przedstawiając wszelkie poważne problemy. Ankiety budowlane są droższe niż wyceny, ale zapewniają również bardziej kompleksowy przewodnik po stanie nieruchomości.

Tłumacze przy zakupie hiszpańskiego domu

Hiszpański rząd dostarcza listę akredytowanych tłumaczy .

Przeprowadzka do Twojej hiszpańskiej posiadłości

Ubezpieczenie

Zdecydowanie zaleca się wykupienie ubezpieczenia domu przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Ubezpieczenie budynku (które obejmuje strukturę nieruchomości od klęsk żywiołowych, pożarów i innych szkód) jest często wymogiem w celu uzyskania kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie mienia (które obejmuje również  Twoje rzeczy w domu) nie jest prawnie konieczne. Może to być jednak rozsądna inwestycja, zwłaszcza jeśli planujesz wynająć swoją nieruchomość lub spędzasz dużo czasu poza domem.

Usługi komunalne i telekomunikacja

Instalacja mediów jest jednym z bardziej żmudnych zadań przy zakupie domu w Hiszpanii. Może się okazać, że poprzedni właściciel miał już podpisane umowy, które możesz przejąć na własne nazwisko.

Gospodarka odpadami odbywa się na szczeblu gminnym i pobiera się roczne opłaty za wywóz śmieci. W przypadku innych mediów, takich jak gaz, energia elektryczna i woda, będziesz mógł porównać oferty dostawców.

Zakup ziemi pod budowę nowej nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpania od dawna cieszy się popularnością wśród zagranicznych nabywców poszukujących domów wakacyjnych. Czasami duża liczba niedoświadczonych zagranicznych nabywców stwarzała pozbawionym skrupułów deweloperom i agentom nieruchomości możliwość sprzedaży nielegalnych nieruchomości.

W niektórych przypadkach brak pozwoleń na budowę, a nieruchomości są ostatecznie burzone przez władze lokalne. W innych przypadkach, jakość nieruchomości nie była zadowalająca, co skutkowało kosztownymi naprawami.

Zaleca się sprawdzenie przynajmniej:

• Poświadczenia prawników lub agentów nieruchomości
• Rejestr gruntów ( Registro de la Propriedad )
• Czy istnieje odpowiednie pozwolenie na budowę
• Czy nieruchomość nie ma zaległych długów
• Czy nieruchomość jest w dobrym stanie konstrukcyjnym (może to zrobić geodeta lub architekt).

Większość tych informacji może być uzyskana z księgi wieczystej po złożeniu wniosku przez e-mail, telefon, faks lub osobiście. Możesz znaleźć odpowiedni urząd rejestru gruntów, odwiedzając krajową stronę internetową: www.registradores.org (tylko w języku hiszpańskim).

Kupno nowego domu w Hiszpanii

Największe oszustwa związane z nieruchomościami w Hiszpanii, podobnie jak gdzie indziej, dotyczą nieruchomości niedokończonych lub niezabudowanych. Zaleca się ostrożność przy zakupie nieruchomości, która jeszcze nie istnieje.

Przynajmniej powinieneś sprawdzić:

• Sprawdź, czy firma istnieje i upewnij się, że projekt jest zarejestrowany w rejestrze gruntów.
• Sprawdź, czy pozwolenie na budowę zostało wydane, kontaktując się z lokalnym ratuszem.
• Nie podpisuj umowy, której nie rozumiesz.
• Poproś niezależną stronę o wszelkie tłumaczenia.
• Żądaj dowodu, że wszelkie zapłacone kwoty (np. Kaucja) są przechowywane lub odpowiednio wydawane.
• Uzyskaj dowód, że otrzymasz zwrot pieniędzy, jeśli nieruchomość nie zostanie zbudowana.

Jako nierezydent możesz również kupić ziemię i samodzielnie zbudować nieruchomość. W takim przypadku dobra porada prawna jest jeszcze ważniejsza, ponieważ musisz upewnić się, że umowy z wykonawcami są odpowiednie i nienaruszalne.

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii

Podatek od zysków kapitałowych (CGT) może stanowić dużą przeszkodę w sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. CGT jest płacony z zysku ze sprzedaży domu, a poziom waha się między 19% a 23%, w następujący sposób:

• Pierwsze 6000 EUR: 19%
• 6 000–50 000 EUR: 21%
• 50000 EUR lub więcej: 23%

Jeśli zapłacisz 200 000 EUR za nieruchomość i sprzedasz ją za 350 000 EUR, zapłacisz CGT od 150 000 EUR. Dzięki wielopoziomowemu systemowi daje to łącznie 33 260 EUR.

Możesz ubiegać się o obniżenie CGT w celu uwzględnienia inflacji, jeśli kupujesz inną nieruchomość w Hiszpanii lub jeśli masz ponad 65 lat i mieszkasz w tej nieruchomości jako głównym miejscu zamieszkania przez ponad trzy lata.

W przeciwnym razie, w przeciwieństwie do innych krajów, CGT ma zastosowanie bez względu na to, jak długo mieszkałeś w nieruchomości. Twój status mieszkaniowy nie ma wpływu na stosowanie podatku, ponieważ CGT należy opłacać od nieruchomości posiadanych w Hiszpanii, nawet jeśli nie jesteś już rezydentem.