Kredyt hipoteczny w Hiszpanii – czerwiec 2019
W poniedziałek 17 czerwca 2019 r. W Hiszpanii weszła w życie ustawa, która na nowo definiuje kredyt hipoteczny w Hiszpanii. Zatwierdzona została zbyt późno i wprowadziła wiele zmian, takich jak punkt, który wywołuje dużą niepewność w hiszpańskim sektorze nieruchomości. Jest to art. 20, który pozwala nierezydentom, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, zmienić go z euro na walutę obcą w dowolnym momencie. Notariusze i eksperci branżowi ostrzegają, że może to zmniejszyć liczbę udzielanych kredytów hipotecznych, a zarazem oznacza mniej zakupów nieruchomości przez obcokrajowców spoza strefy euro.
W szczególności art. 20 ustawy o kredytach hipotecznych (Ley de Crédito Inmobiliario) zezwala na zawieranie wszelkich kredytów hipotecznych, które są zaciągane przez obcokrajowców z krajów spoza strefy euro, takich jak USA i Wielka Brytania, na zmianę ich kredytu hipotecznego na inną walutę w dwóch szczególnych przypadkach :
- Jeżeli waluta, w której pożyczkobiorca otrzymuje większość swoich dochodów lub ma najwięcej aktywów, aby spłacić pożyczkę i nie jest nią euro, jak wskazano w momencie ostatniej oceny kredytowej dla umowy pożyczki.
- Jeśli walutą kraju, do którego osoba mogła się przenieść do pracy, nie jest euro. Na przykład, jeśli są to Indie lub Chiny, możesz poprosić o zwrot opłat w rupiach lub juanie.
Jest to główna przeszkoda w udzielaniu kredytów hipotecznych obcokrajowcom, którzy nie należą do strefy euro. Dzięki tej nowej ustawie klient ma prawo zażądać, aby w każdej chwili hipoteka została przeliczona na ich walutę obcą, a to wiąże się z ryzykiem kursu wymiany, który nie jest przewidziany w wycenie produktów banków działających w Hiszpanii i wiązałby się z wysokim poziomem złożoności technicznej.
Artykuł 20 wprowadza również nową metodę uzyskiwania kredytu hipotecznego w Hiszpanii, a mianowicie, że jeśli bank nie spełni prośby klienta w sprawie doboru waluty, prawo mówi, że „nieważność klauzuli multi-walutowej” zostanie wzięta pod uwagę. Oznacza to, że pożyczka zostanie uznana za udzieloną w walucie, w której klient otrzymuje główną część swoich dochodów.
Duża różnica w przypadku multi-walutowych kredytów hipotecznych w Hiszpanii polega na tym, że w poprzednich przepisach waluty, między którymi kredytobiorca mógł się zmienić, były jasno określone, podczas gdy w nowym prawie waluty nie są w żaden sposób ograniczone.
W tym momencie banki w Hiszpanii czekają, aż Ministerstwo Gospodarki lub Centralny Bank Hiszpanii wyjaśni, co właściwie zawiera ten artykuł. Podkreślają, że jego sformułowanie jest bardzo mylące.
Warto zauważyć, że nowe prawo nie mówi on nic o stopie procentowej, przy której dokonywana będzie konwersja, tj. Cenie i nowych warunkach pożyczki i nie należy zakładać, że będą takie one takie same.
Dotyczy to głównie dwóch grup:
- Hiszpanie, którzy mają lub zamierzają uzyskać kredyt hipoteczny w walucie obcej (zwykle we frankach szwajcarskich lub jenach japońskich) i nabyli nieruchomość w Hiszpanii (są to przypadki, które zdominowały debatę dotyczącą tego rodzaju pożyczki).
- Nie-Hiszpanie, którzy już mają lub otrzymają kredyt hipoteczny w swojej lokalnej walucie (nie w euro) na zakup nieruchomości w Hiszpanii.
Jak nowe prawo wpłynie na hiszpański rynek nieruchomości
Chociaż liczba transakcji objętych art. 20 jest stosunkowo mała na rynku nieruchomości jako całości to niektóre banki mogą nawet przestać finansować ten rodzaj kredytu hipotecznego.
Liczba kredytów udzielonych obcokrajowcom przez banki hiszpańskie jest również bardzo mała, ale od 2013 r. Podwoiły się z 10 315 do 23 090 kredytów hipotecznych w 2018 r. Jedynym organem, który publicznie oferuje dane dotyczące kredytów hipotecznych udzielonych cudzoziemcom, jest Kolegium Rejestratorów w Hiszpanii. W 2018 r. 6,6% wszystkich pożyczek udzielonych na zakup domu trafiło do obcokrajowców i 93,3% do Hiszpanów. Innymi słowy, 23 090 nowych kredytów hipotecznych zostało podpisanych przez obcokrajowców z 346 366 kredytów ogółem czyli więcej niż kiedykolwiek wcześniej.
W ogólnej liczbie pożyczek udzielonych emigrantom w Hiszpanii, Rumuni są obywatelami o największej liczbie (11,79% całkowitej ilości kredytów hipotecznych). Niemniej jednak Rumuni zajmują szóste miejsce w rankingu liczby nieruchomości zakupionych w kraju przez osoby spoza Hiszpanii. Dlatego możemy wywnioskować, że narodowość ta korzysta z finansowania hipotecznego bardziej niż reszta i że mogą napotkać więcej problemów przy finansowaniu zakupu nieruchomości za pomocą nowego prawa hipotecznego, ponieważ Rumunia nie jest częścią strefy euro.
To samo dotyczy Brytyjczyków, którzy są drugim największym klientem hiszpańskich kredytów hipotecznych z 8,54% (i 15,54% zakupów domowych przez emigrantów w Hiszpanii). Na trzecim miejscu są Chińczycy z 7,80% (3,94% w zakupach domowych).
Następnie są Włosi z 5,47% (5,38% zakupów domowych) i Francuzi z 5,33% (7,39% zakupów domowych).
Wspólnoty Autonomiczne regionów Hiszpanii, w których największy udział w ogólnej liczbie hipotecznych kredytów mieszkaniowych dla nierezydentów w 2018 r. miały Katalonia (20,97%), Walencja (19,69%), Andaluzja (17,17%) i Madryt (14,59%). Pozostałe wspólnoty autonomiczne osiągnęły wyniki poniżej 10%, przy czym najwyższe wartości przypadają na Baleary (7,26%) i Wyspy Kanaryjskie (6,03%).
