Wynajem mieszkania w Hiszpanii

Aktualizacja: 20/05/2019
– zmiany prawne dotyczące wynajmu

Napisaliśmy ten artykuł na życzenie naszych klientów oraz coraz trudniejsze warunki na rynku wynajmu mieszkań w Hiszpanii. Jeśli interesuje Cię wynajem mieszkania w Hiszpanii to dowiedz się, gdzie i jak można wynająć nieruchomość w Hiszpanii i jakie dziwactwa można oczekiwać od hiszpańskiego rynku nieruchomości.

Chociaż ceny nieruchomości w Hiszpanii znacznie spadły w latach po krachu finansowym, efekt ten nie był odczuwany tak mocno na hiszpańskim rynku najmu.

Kupno lub wynajem mieszkania w Hiszpanii

Wynajem mieszkania w Hiszpanii jest dobrym sposobem na poznanie kultury tego wspaniałego kraju i wyboru odpowiedniego miejsca, w którym chciałbyś zamieszkać, a wynajęcie na kilka lat przed zakupem jest ogólnie dobrym sposobem, szczególnie na obecnym rynku nieruchomości.

Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących kupna nieruchomości przez obcokrajowców (rezydentów lub nierezydentów) w Hiszpanii. Koszty zakupu domu wynoszą około 15% ceny sprzedaży nieruchomości i są opłacane przez kupującego.

Jak znaleźć nieruchomość w Hiszpanii

Podobnie jak w przypadku innych krajów, najczęstszym sposobem na wynajem mieszkania w Hiszpanii jest agencja nieruchomości (inmobiliarias), portale nieruchomości online, ogłoszenia w prasie lub poszukiwania na Facebook.

Oprócz hiszpańskich portali nieruchomości wymienionych poniżej, możesz znaleźć nieruchomości wymienione na stronach internetowych nieruchomości w innych krajach, w szczególności w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Jednak często będą one skierowane do turystów i dlatego mogą być droższe.

Jeśli znajdziesz nieruchomość za pośrednictwem agenta nieruchomości, ważne jest, aby wiedzieć, że koszty ponosi właściciel. Jeśli jednak poprosisz agenta o znalezienie nieruchomości dla Ciebie, możesz zapłacić za tę usługę. Będzie to zwykle od 250 € do wysokości jednego miesięcznego czynszu.

Internetowe portale nieruchomości:

• Servihabitat
• comprarcasa
• idealista.com
• tucasa.com (tylko po hiszpańsku)
• venta de pisos (tylko po hiszpańsku)
• Nestpick (angielski, hiszpański, francuski, niemiecki, włoski)

Opisy nieruchomości

Wynajem wakacyjny czy krótkoterminowy wymaga licencji właściciela. Podczas gdy właściciel na wynajem długoterminowy takiej licencji już nie potrzebuje. W rezultacie nieruchomości różnią się jakością opisu oraz jego dokładnością. Portale nieruchomości, które oferują języki inne niż hiszpański, czasami używają automatycznych tłumaczeń maszynowych, dlatego upewnij się, że rozumiesz wszystko to co jest napisane w ogłoszeniu, aby nie tracić potem niepotrzebnie tak cennego czasu.

Podobnie jak w wielu krajach europejskich, wynajem mieszkania w Hiszpanii jest zazwyczaj ogłaszany z podanym kosztem miesięcznego czynszu i powierzchnią mieszkalną w metrach kwadratowych. Ogłoszenie powinno również zawierać informację, czy nieruchomość jest umeblowana, czy nie. Jednakże, ponieważ nie ma tu jednoznacznych norm, nieumeblowane nieruchomości mogą być całkowicie puste, pozbawione urządzeń kuchennych lub zawierać kilka mebli pozostawionych przez właściciela.

Podobnie, umeblowane nieruchomości mogą być wyposażone kompleksowo i posiadać przedmioty kuchenne, lub umeblowane bardzo podstawowo – więc jeśli oglądasz umeblowaną nieruchomość, upewnij się, które meble pozostają. Jedną z opcji jest wysłanie e-maila do agenta nieruchomości, aby to potwierdzić lub najlepiej otrzymać odpowiedź na piśmie.

Wszystkie nieruchomości w przypadku wynajmu długoterminowego muszą posiadać certyfikat efektywności energetycznej. To prosty wskaźnik, który pomoże ci znaleźć mieszkania, które będą drogie w ogrzaniu lub które są starsze, ponieważ nowe nieruchomości będą posiadały zazwyczaj dobrą ocenę energetyczną.

Wynajem mieszkania w Hiszpanii – dokumenty

Spodziewaj się, że będziesz musiał wypełnić wniosek u agenta nieruchomości i musisz mieć przygotowaną równowartość miesięcznego czynszu. Zwykle kwota ta jest wpłacana do depozytu, podczas podpisania umowy.

Zazwyczaj będziesz proszony o dostarczenie:

• Dokument potwierdzający zatrudnienie lub wykazać zdolność do płacenia czynszu
• Numer identyfikacji obcokrajowca (NIE)
• Paszport, lub dowód osobisty
• Odniesienia osobiste.

Wynajem mieszkania w Hiszpanii – Depozyt

Twój właściciel prawie na pewno poprosi o depozyt w wysokości miesięcznego czynszu, zanim się wprowadzisz do nowego lokum.

Hiszpańscy najemcy mają bardzo złą reputację w sprawie płatności, więc wielu hiszpańskich właścicieli nie ma zaufania i może poprosić o dodatkowe gwarancje. Oto kilka przykładów tego, o co właściciel może poprosić:

• Jedna lub więcej dodatkowych czynszów,
• Gwarancja bankowa. Jest to alternatywny depozyt, który bank wypłaca wynajmującemu w imieniu najemcy w przypadku braku spłaty czynszu,
• Pisemna gwarancja od pracodawcy, rodzaj zaświadczenia, w którym pracodawca gwarantuje wypłatę czynszu właścicielowi, jeśli najemca przestaje płacić.

Wynajem mieszkania w Hiszpanii – czynsz

Jeżeli nie zdołasz opłacić czynszu do siódmego dnia miesiąca, wynajmujący może ubiegać się o czynsz w postępowaniu sądowym.

Jeżeli kwota zaległa jest mniejsza niż 2 000 €, wynajmujący może zwrócić się do sądu, aby złożyć wniosek bez konieczności posiadania adwokata. Są to krótkie postępowania, które trwają kilka tygodni, po których uzyskuje się akt prawny do wykonania roszczenia (tytuł egzekucji). Dzięki temu tytułowi właściciel może łatwo ubiegać się o zaległe płatności.

Wynajem mieszkania w Hiszpanii – koszty

Depozyty w Hiszpanii powinny być przechowywane przez stronę trzecią np. agencja, która następnie zajmuje się mediacją w przypadku sporu pod koniec okresu najmu.

Oprócz czynszu, będziesz musiał zapłacić za media i drobne naprawy z powodu zużycia. Należy to wyraźnie zaznaczyć w umowie gdyż domyślnie nie pokrywa się napraw za normalne użytkowanie. Wysokość opłat za media w mieszkaniu z dwiema sypialniami w Hiszpanii zwykle wynoszą około 50-150 euro miesięcznie, w zależności od efektywności energetycznej, użytkowania i rodzaju mediów. Oprócz tego mogą obowiązywać opłaty roczne lub miesięczne za utrzymanie obszarów wspólnych i opłaty lokalne, takie jak wywóz śmieci.

Umowy najmu w Hiszpanii

W Hiszpanii umowa najmu (contrato de arrendamiento) jest ważna zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej. Umowy ustne są generalnie złym pomysłem, szczególnie jeśli nie mówisz płynnie w tym języku. Zamiast tego nalegaj na spisanie wszystkiego, abyś w pełni rozumiał, co podpisujesz. W celu zerwania umowy najemca musi powiadomić Cię o tym fakcie z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem.

Standardowo najemca z umową długoterminową (więcej niż jeden rok) ma prawo do odnawiania umowy corocznie przez okres trzech lat, chyba że właściciel po roku wynajmu zamierza zająć nieruchomość osobiście – termin zawiadomienia wynosi dwa miesiące i musi zostać przekazane najemcy. Wynajmujący może podnieść czynsz, jeżeli wprowadzane są ulepszenia w nieruchomości, o ile wzrost ten spełnia określone standardy i wynosi ogólnie mniej niż 20%.

Zazwyczaj umowa będzie obowiązywać przez 12 miesięcy, odnawiana corocznie, a jeśli powiadomisz o rezygnacji w tym okresie, będziesz musiał płacić czynsz do końca umowy.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu:

• Po upływie sześciu miesięcy, z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego 30 dni, niezależnie od czasu trwania umowy
• Jeśli w umowie najmu została umieszczona klauzula stwierdzająca, że ​​najemca może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie, nawet przed upływem sześciu miesięcy.

Pełne szczegóły dotyczące prawa najmu w Hiszpanii znajdują się na stronie rządowej (w języku hiszpańskim).

Przeprowadzka z wynajętego mieszkania w Hiszpanii

Możesz uzgodnić długość okresu wypowiedzenia z właścicielami mieszkania, z minimalnym okresem wynoszącym 30 dni.

Oprócz sporządzania inwentarza na początku okresu najmu, wskazane jest, aby poprosić o inspekcję dwa do czterech tygodni przed wyjazdem, aby dać czas na naprawę ewentualnych zniszczeń, a tym samym odzyskanie jak największej części swojego depozytu.

Jeśli to zrobisz, możesz być w stanie poprosić właściciela o zwrot depozytu, gdy zwrócisz klucze. W przeciwnym razie mają prawo do trzymania go jeszcze przez miesiąc. Jeśli będą trzymać go dłużej to muszą już płacić odsetki.

Prawo lokatorów i eksmisja

Właścicielowi trudno jest eksmitować lokatora w Hiszpanii, nawet jeśli przestają płacić czynsz, ponieważ postępowanie sądowe jest powolne, a czynsz musi pozostać niezapłacony przez dłuższy okres, zanim właściciel może zorganizować eksmisję.

Odłączenie mediów, zmiana zamków lub inne ograniczanie użytkowania lokalu przez najemcę może być uznane za nękanie, a właściciele nieruchomości, którzy to zrobią, mogą zostać ukarani grzywną lub karą więzienia. Właściciele mogą nawet zostać oskarżeni o włamanie, jeśli wejdą do nieruchomości bez pozwolenia.

Wynajem mieszkania w Hiszpanii – Barcelona

Wraz z resztą Hiszpanii, katalońska stolica ucierpiała na skutek spowolnienia gospodarczego. Jednak w ciągu ostatnich kilku lat ceny wynajmu uległy znacznym wahaniom, a na początku 2017 r. Wzrosły gwałtownie do bardzo wysokich poziomów, zanim nastąpiło kolejne spowolnienie.

Według danych Global Property Guide, średnie czynsze w Barcelonie wynoszą około 900-1000 euro miesięcznie za mieszkanie o powierzchni 50 m kw. Lub 1 700 euro za 2100 euro za nieruchomość o powierzchni 120 metrów kwadratowych, chociaż różni się to znacznie w zależności od obszaru .

Ceny najmu w Barcelonie osiągnęły dwucyfrowy wzrost w pierwszej połowie 2017, zanim niepewność wokół referendum w sprawie niepodległości Katalonii spowodowała, że ceny spowolniły, a nawet spadły w niektórych częściach miasta.

Prawo wynajmu w Barcelonie

W hiszpańskim prawie najmu może być wiele biurokracji ale prawa lokatorów są na ogół dobrze chronione.

Na przykład, istnieje wiele zabezpieczeń, które utrudniają właścicielowi eksmisję najemcy, nawet jeśli nieruchomość została sprzedana lub bank przejął nieruchomość.

Negocjowanie kosztów wynajmu w Barcelonie

Negocjowanie czynszu nie jest czymś niespotykanym w Hiszpanii, ale w popularnym mieście, takim jak Barcelona, musisz samodzielnie ocenić, czy istnieje pole do negocjacji.

Mieszkanie czy dom?

Zakwaterowanie w centrum Barcelony ma przede wszystkim formę bloków mieszkalnych. Miasto jest prawdziwą mieszanką starożytności i nowoczesności, a obiekty różnią się nie tylko sąsiedztwem, ale także budową. Zazwyczaj domy w centrum miasta będą w XIX-wiecznych przebudowanych kamienicach lub specjalnie zaprojektowanych mieszkaniach.

Są one często urocze, choć wiele z nich posiada takie dziwactwa, jak 50-letnia instalacja wodno-kanalizacyjna lub okablowanie. Nowe budowle są dostępne w całym mieście, choć często są wyceniane na wagę złota.

Nieco dalej, mieszkania ustępują miejsca domom rodzinnym. Barcelona ma rozbudowaną sieć autobusową i metro, a wiele osób dojeżdża do miasta w godzinę lub więcej. Spodziewaj się, że zapłacisz więcej za dom w pobliżu plaży lub w Les Cortes, gdzie skupiają się międzynarodowe szkoły.

Apartamenty w centralnej dzielnicy Barceloneta przy plaży są również bardzo popularne wśród kupujących.

Najlepsze obszary do wynajęcia w Barcelonie

Dla rodzin obcokrajowców, Les Corts jest bardzo popularnym miejscem. To przyjemne, spokojne przedmieścia i jest miejscem wielu międzynarodowych szkół.

Dla osób szukających nieco więcej klubów nocnych, możliwe jest życie w odległości spaceru od słynnej dzielnicy Las Ramblas. Zazwyczaj znajdziesz tutaj starsze budynki, które mogą być ciemne, ponieważ wąskie uliczki blokują dostęp światła słonecznego.

Widok na morze w Barceloneta jest świetny dla pływaków i surferów, aw pobliżu Sant Martí jest mnóstwo atrakcyjnych nowych budowli.

Przedmieścia i nadmorskie domy poza Barceloną

Dobra sieć kolejowa i połączenia autostradowe sprawiają, że dotarcie do Barcelony jest proste. Wielu obcokrajowców zazwyczaj opuszcza miasto szukając nieco więcej miejsca i rzeczywiście łatwo je znaleźć.

Małe miasteczka i wsie w górskim obszarze przyrody Collserola zapewniają rustykalne, odprężające miejsce na odpoczynek i są idealne dla każdego, kto marzy o życiu w odrestaurowanej wiejskiej posiadłości przy pomarańczowym drzewie w ogrodzie.

Ponieważ na południu Hiszpanii jest wystarczająco ciepło, to przez większość roku można pływać w morzu, miasta na plaży na północ i południe od miasta są szczególnie popularne wśród emigrantów z zimniejszych klimatów.

Sitges i Tarragona na południu to same tętniące życiem, ruchliwe miasteczka, a Castelldefels jest popularny wśród rodzin angielskich emigrantów, ponieważ jest siedzibą brytyjskiej szkoły w Barcelonie.

Wskazówki dotyczące wyprowadzki z mieszkania

Oto kilka praktycznych wskazówek dotyczących wyprowadzki z mieszkania w Hiszpanii, od zakończenia najmu do zwrotu depozytu

Niezależnie od tego, czy nadszedł czas na powrót do domu, czy po prostu przeprowadzasz się do nowej nieruchomości w Hiszpanii, przed wyjazdem z hiszpańskiego mieszkania musisz zrobić kilka rzeczy, aby odzyskać swój depozyt od właściciela.

1. Zawiadomienie właściciela nieruchomości o wypowiedzeniu umowy
   Umowy najmu są odnawiane corocznie za obopólną zgodą. Najem zostanie automatycznie przedłużony, chyba że zawiadomisz wynajmującego z 30-dniowym wyprzedzeniem przed końcem umowy. W związku z tym, jeśli wyjeżdżasz, musisz najpierw przekazać wynajmującemu formalne powiadomienie na piśmie.
2. Poinformuj lokalne władze
   Będziesz musiał poinformować lokalne władze w urzędzie miasta o swojej dacie opuszczenia miejscowości.Powinieneś również poinformować urząd podatkowy o swoich zamiarach, a jeśli będziesz masz szczęście, możesz nawet być uprawniony do zwrotu podatku.
3. Anuluj media
   Ważne jest, aby formalnie zawiadomić i rozwiązać wszelkie umowy z dostawcami mediów, telewizją, internetem i firmami telefonicznymi. Zrób to z wyprzedzeniem, ponieważ niektórzy dostawcy wymagają miesięcznego powiadomienia. Powinieneś również anulować wszystkie umowy ubezpieczenia, które nie będą już potrzebne, a także możesz być uprawniony do zwrotu pieniędzy za wszystkie zaległe okresy. Możesz również uzyskać dokumentację wypadków pokazującą, czy byłeś odpowiedzialny za jakiekolwiek szkody. Jeśli masz czystą kartę to może to pomóc w uzyskaniu tańszej oferty przy wykupieniu nowej polisy.
4. Napraw wszelkie uszkodzenia
   Napraw wszelkie uszkodzenia, aby uniknąć potrąceń z depozytu. Normalne zużycie, istniejące usterki lub rzeczy, na które nie masz wpływu jako najemca nie powinny być brane pod uwagę.Jeśli nie spisałeś wszystkiego w umowie możesz przegrać w przypadku sporu dotyczącego stanu nieruchomości. Jeżeli nie istnieje inwentarz, przyjmuje się, że najemca otrzymał nieruchomość w dobrym stanie. Jeśli jednak masz dowody na zły stan nieruchomości, takie jak zdjęcia zrobione podczas przeprowadzki, zostanie to wzięte pod uwagę.
5. Zachowaj otwarte konto bankowe
   Jeśli opuścisz Hiszpanię, założenie konta bankowego pozwoli właścicielowi na przekazanie depozytu (pomniejszone o wszelkie potrącenia z tytułu szkód). Pozostawienie otwartego konta umożliwi na transakcje takie jak zwrot pieniędzy od dostawców mediów lub organów podatkowych. Pamiętaj jednak, aby anulować stałe zlecenia lub polecenia zapłaty.
6. Przekieruj swoją pocztę
   Pomocne może być przesłanie twojej poczty (reexpedir) na nowy adres, gdy przeprowadzisz się z hiszpańskiego mieszkania. Możesz to zrobić, odwiedzając lokalną pocztę i podając im zarówno stare, jak i nowe adresy.
7. Odbierz swój depozyt
   Powinien być przechowywany przez niezależną agencję – czasami wydział mieszkaniowy lokalnego rządu (Consejeria de la Vivienda). Przydatni, jeśli nie ma nieuzasadnionej zwłoki w oddaniu depozytu przez właściciela mieszkania, wówczas można zastosować określoną stopę procentową jako karę.
8. Zwróć klucze
   Nie zapomnij oddać ich bezpośrednio do właściciela lub agencji nieruchomości. To wszystko!

Aktualizacja 20/05/2019

Nowe zmiany prawne dotyczące wynajmu nieruchomości weszły w życie. Aby dowiedzieć się więcej. Przeczytaj powiązany artykuł.

Nowe Przepisy wynajmu nieruchomości w Hiszpanii – 2019

Opublikowano: 21 lipca 2019

9 shares Facebook9 Twitter LinkedIn Nowe przepisy wynajmu nieruchomości w Hiszpanii – 2019 Rząd zatwierdził nowe przepisy wynajmu nieruchomości w Hiszpanii dekretem królewskim (7/2019) w piątek 1 marca 2019 r. Szereg zmian na rynku wynajmu (w szczególności na wynajem długoterminowy) będzie dotyczył głównie właścicieli, którzy powinni być w pełni świadomi takich zmian, jeśli wynajmują lub […]

0 komentarzy